به گزارش افق بارار: بازار مسکن تهران طی ماه‌های اخیر با رکودی کم‌سابقه در نیم‌قرن گذشته دست‌وپنجه نرم می‌کند؛ رکودی که نه‌تنها تقاضای مصرفی را به مرز صفر رسانده، بلکه سرمایه‌گذاران را نیز به خروج از این بازار سوق داده است. در این شرایط، اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران با رویکردی متفاوت، تمرکز خود را بر مدل‌های مشارکتی و تولید مسکن در استطاعت قرار داده‌اند. سیاستی که هدف آن نه صرفاً افزایش عرضه، بلکه بازگرداندن قدرت خرید واقعی به مردم از مسیر هم‌افزایی منابع مالی مصرف‌کنندگان و سرمایه‌گذاران است.
رکود تاریخی و حذف خریداران واقعی از بازار مسکن
بازار مسکن تهران در تیر و مرداد 1404 وارد فاز رکودی بی‌سابقه‌ای شده که تحلیلگران از آن به عنوان عمیق‌ترین رکود 50 سال اخیر یاد می‌کنند. خریداران اولی به دلیل کاهش قدرت خرید و نبود تسهیلات موثر، عملاً از بازار حذف شده‌اند و بخش اندکی از معاملات محدود به تبدیل به‌احسن یا تهاتر املاک شده است. این رکود شدید، نه‌تنها جریان نقدینگی در بخش معاملات را متوقف کرده، بلکه زنجیره تولید را نیز با اخلال مواجه ساخته و تولیدکنندگان را با بحران انباشت پروژه‌های نیمه‌تمام روبه‌رو کرده است.
افزون بر رکود داخلی، شوک‌های روانی ناشی از ناآرامی‌های منطقه‌ای و جنگ 12 روزه اخیر نیز فضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را بیش از پیش بی‌ثبات کرده است. سرمایه‌گذارانی که پیش‌تر به دلیل سودآوری و امنیت نسبی در حوزه ملک فعالیت می‌کردند، اکنون منابع خود را به سمت بازارهایی نظیر طلا و ارز هدایت کرده‌اند؛ موضوعی که امنیت سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت‌وساز را با چالشی جدی مواجه ساخته است.
مدل‌های نوین تامین مالی با محوریت مشارکت مردمی
در پاسخ به این وضعیت، اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران مدل‌های جدیدی از تأمین مالی مسکن را معرفی کرده‌اند که محوریت آن‌ها بر تعاون و مشارکت مردمی استوار است. یکی از این طرح‌ها، مدل «مسکن تدریجی» است؛ الگویی که در آن ظرفیت مالی متقاضیان مسکن با منابع سرمایه‌گذاران ترکیب شده و فرآیند مالکیت به صورت مرحله‌ای و متناسب با آورده افراد شکل می‌گیرد.
در این طرح، افراد با درصدی از آورده اولیه وارد فرآیند مالکیت می‌شوند و به تناسب سهم خود، در همان ابتدای امر ساکن واحد مسکونی می‌شوند. مابقی هزینه ساخت توسط سرمایه‌گذارانی تامین می‌شود که در قبال آن سهمی از اجاره‌بهای ملک را دریافت می‌کنند. طی دوره‌ای میان‌مدت، مصرف‌کننده با پرداخت سهمی از درآمد خود، مالکیت کامل واحد را به دست می‌آورد. این مدل ضمن کاهش فشار اولیه تأمین مالی بر دوش مصرف‌کننده، جریان سرمایه را به سمت پروژه‌های تولیدی هدایت کرده و به تحقق عدالت مسکن کمک می‌کند.
از سوی دیگر، تعاونی‌ها بر ضرورت بازنگری در مقررات و الزامات ساخت مسکن کوچک‌متراژ تأکید دارند. به باور فعالان این حوزه، محدودیت‌های موجود در ساخت واحدهای کمتر از 50 مترمربع باید برداشته شود تا پاسخگویی به نیاز دهک‌های پایین درآمدی که توان خرید واحدهای بزرگ را ندارند، تسهیل شود. تولید مسکن اقتصادی و کوچک‌متراژ یکی از اصلی‌ترین محورهای فعالیت تعاونی‌ها در قالب پروژه‌های مشارکتی با شهرداری‌ها و وزارتخانه‌ها خواهد بود.
از بحران ساخت‌وساز تا لزوم هماهنگی نهادی در حوزه مسکن
یکی دیگر از چالش‌های مطرح در حوزه مسکن، نبود هماهنگی نهادی میان دستگاه‌های مختلف اجرایی است. تولید مسکن فرآیندی چندوجهی است که در آن علاوه بر وزارت راه و شهرسازی، نهادهایی نظیر وزارت صمت، شهرداری‌ها، شورای شهر، وزارت اقتصاد و بانک مرکزی نقش‌آفرین هستند. عدم وجود یک نقشه راه مشترک و سازوکار هماهنگ میان این نهادها، موجب بروز تضادها و تأخیرهایی در فرآیند تولید و عرضه مسکن شده است.
از سوی دیگر، سهم بالای هزینه زمین و عوارض در قیمت نهایی مسکن (حدود 65 درصد از هزینه کل) نشان‌دهنده ضرورت بازنگری در سیاست‌های شهری و مالیاتی است. کاهش بار مالیاتی و واگذاری زمین‌های دولتی با شرایط مناسب به تعاونی‌ها، می‌تواند سهم عمده‌ای در کاهش قیمت تمام‌شده مسکن ایفا کند. همچنین، برخلاف تصور رایج، هزینه‌های نیروی کار اتباع خارجی تاثیر چشمگیری در هزینه نهایی ساخت ندارد و حذف یا جایگزینی این نیروها تغییر قابل توجهی در قیمت‌ها ایجاد نخواهد کرد.
در نهایت، نگاه کلان به معضل مسکن نشان می‌دهد که این بحران، نتیجه نیم‌قرن تبدیل‌شدن مسکن از یک کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای است. احیای نقش تعاونی‌ها و بازگشت به مدل‌های تامین مسکن مبتنی بر اقتصاد مردمی، می‌تواند به‌عنوان یک راهکار عملی و اثربخش، مسیر خروج از این بحران را هموار کند.
بحران مسکن تهران، بحرانی نیست که با سیاست‌های مقطعی قابل حل باشد. رکود بی‌سابقه بازار و حذف خریداران واقعی، زنگ خطری است که ضرورت بازتعریف فرآیند تولید مسکن با محوریت مردم و تعاونی‌ها را دوچندان کرده است. در این میان، مدل‌های نوین تامین مالی نظیر مسکن تدریجی و تمرکز بر تولید واحدهای کوچک‌متراژ اقتصادی، به‌عنوان راهبردهایی عملی و واقع‌بینانه در دستور کار اتحادیه‌های تعاونی قرار گرفته‌اند؛ رویکردی که تحقق آن نیازمند عزم و همگرایی تمامی نهادهای تصمیم‌گیر در حوزه مسکن است.
0 دیدگاه